La mayoría de las personas que hablan conmigo sobre la casa, en algún momento hacen la misma pregunta – generalmente después del precio, las fotos y la ubicación, pero siempre llega: «¿Y cuánto tiempo puedo quedarme?»
La respuesta sorprende a muchos. Porque en Costa Rica, la compra de bienes inmuebles no es solo una decisión de vivienda. Es una de las vías más directas para obtener un permiso de residencia para toda la familia. El país tiene una categoría propia para ello: el Inversionista, el estatus de inversor. Y quien de todos modos compra una casa, cumple el requisito prácticamente de paso.
Al mismo tiempo, este verano ha cambiado algo importante. El 14 de julio de 2026, la Ley 9996 expiró – esa ley que durante cinco años había traído beneficios significativos a los expatriados. Lo que esto significa para los recién llegados es la segunda parte de este artículo. Y debo decir de antemano: en un punto, la situación es actualmente sinceramente incierta – le mostraré exactamente dónde.
La respuesta corta: Cómo funciona el mecanismo
Como turista, puede permanecer en Costa Rica hasta 180 días seguidos en el país – desde el aumento de los 90 días anteriores. Importante: Este es un límite máximo, no un derecho legal. El funcionario de la frontera determina la duración en cada caso y regularmente sella por menos tiempo. Para un invierno largo es suficiente, para una vida no. Quien quiera quedarse, necesita uno de los permisos de residencia oficiales.
Costa Rica ofrece esencialmente cuatro vías para ello:
| Categoría | Requisito | Para quién |
|---|---|---|
| Inversionista | Inversión a partir de 150.000 USD – desde el vencimiento de la Ley 9996 el 14.07.2026, posiblemente de nuevo 200.000 USD (ver abajo). La propiedad cuenta. | Comprador de una casa o terreno |
| Pensionado (Jubilado) | 1.000 USD/mes de pensión garantizada | Jubilados con certificado de pensión |
| Rentista (Rentista) | 2.500 USD/mes de ingresos pasivos durante 2 años – o 60.000 USD en depósito bancario | Personas sin pensión, pero con ahorros |
| Nómada Digital | 3.000 USD/mes de ingresos del extranjero | Trabajadores remotos – pero: no conduce a la residencia permanente |
Para proyectos de reforestación y forestales aprobados, se aplica un umbral reducido de 100.000 USD – generalmente no relevante para compradores de viviendas.
El punto crucial para los compradores de viviendas: La propiedad misma es la inversión. No necesita fundar una empresa, invertir dinero en un proyecto ajeno, ni presentar un plan de negocios. La casa en la que desea vivir es al mismo tiempo su billete para el permiso de residencia.
Y el permiso no solo es para usted: Cónyuges e hijos dependientes pueden acompañarle como solicitantes dependientes. Una inversión, un procedimiento, una familia.
El error que destruye todo el mecanismo
Ahora viene la parte que muchos descubren demasiado tarde – y que puede resultar muy cara.
En Costa Rica, desde hace décadas es común comprar propiedades a través de una Sociedad – una sociedad costarricense (S.A. o S.R.L.). Abogados y agentes inmobiliarios lo recomiendan con gusto: simplifica ventas posteriores, porque se transfiere la empresa en lugar de la propiedad, y así se ahorra el impuesto de traspaso.
Para la residencia, esto es precisamente un problema. Migración exige que usted, como solicitante, figure personalmente como propietario registrado en el Registro Nacional – no una sociedad en la que usted participe.
Lo que esto significa en la práctica: la gente compra una casa por un múltiplo de la suma mínima, la posee a través de una Sociedad, solicita la residencia años después – y luego se entera de que su inversión no es reconocida para ese fin. La transferencia de la empresa al nombre personal es posible después, pero nuevamente cuesta impuesto de traspaso, notario y tiempo.
La consecuencia es simple y lo suficientemente importante como para destacarla: Si desea obtener la residencia a través de la propiedad, esta debe estar a su nombre desde el principio. Esta decisión se toma antes de la cita con el notario – después, corregirla es caro.
Qué ha cambiado desde el 14 de julio de 2026
Durante cinco años, Costa Rica ofreció un paquete de bienvenida. La Ley 9996 («Ley para la atracción de inversionistas, rentistas y pensionados») entró en vigor en julio de 2021 y ofrecía a los nuevos residentes, entre otras cosas:
- una única importación libre de impuestos de bienes domésticos y enseres de mudanza
- la importación libre de impuestos de hasta dos vehículos para uso privado
- un 20 por ciento de descuento en el impuesto de traspaso al comprar una propiedad
- exención del impuesto sobre la renta para los ingresos extranjeros con los que se calificó
- importación libre de impuestos de equipos profesionales y científicos
Estos beneficios estaban limitados en la ley a cinco años a partir de su entrada en vigor. Este plazo expiró el 14 de julio de 2026.
Para todos los que ya han recibido los beneficios: Los conservan – la ley garantiza los beneficios otorgados por diez años a partir de la fecha de concesión. Quien haya importado su coche libre de impuestos, debe mantenerlo durante el tiempo correspondiente, de lo contrario se pueden reclamar impuestos.
Para nuevas solicitudes a partir del verano de 2026: Las categorías de residencia en sí mismas se mantienen. Inversionista, Pensionado y Rentista siguen existiendo, y la vía a través de la propiedad sigue funcionando. Lo que desaparece son los extras – el contenedor libre de impuestos, los dos vehículos, el descuento fiscal.
Y ahora el punto en el que debo ser honesto
La Ley 9996 había reducido la inversión mínima para el estatus de Inversionista de 200.000 a 150.000 USD. La pregunta que todos se hacen ahora es: ¿Volverá a subir a 200.000 con el vencimiento de la ley?
No he encontrado una respuesta fiable a esto – y esa es la información honesta. En agosto de 2026, revisé varias fuentes especializadas: bufetes de inmigración en Costa Rica, consultores internacionales de inmigración y publicaciones jurídicas especializadas. El consenso poco antes de la fecha límite era: Sin una ley de extensión de la Asamblea Nacional, se espera un retorno a 200.000 USD. No he encontrado ninguna fuente que confirme una extensión – pero tampoco ninguna que demuestre oficialmente el retorno real a 200.000 USD después del 14 de julio de 2026. Varias páginas de asesoramiento siguen mencionando 150.000 USD, al menos un bufete costarricense ya menciona 200.000 USD de nuevo.
Dicho de otro modo: El umbral no se puede determinar de forma fiable en este momento. Quien afirme lo contrario, o tiene una fuente que no he encontrado – o está citando información antigua.
Para usted, como posible comprador, esto significa:
- Haga que un abogado costarricense o directamente la Migración (DGME) le confirme por escrito el estado actual antes de comprar – no un agente inmobiliario, no un blog, ni siquiera este.
- La cuestión es prácticamente relevante sobre todo en el rango entre 150.000 y 200.000 USD. Quien supere esa cifra, cumple ambos umbrales – la incertidumbre no le afecta.
- Si de todos modos planea comprar: esperar no hace que la cosa sea más segura. El umbral puede subir, históricamente nunca ha bajado – excepto precisamente por la Ley 9996.
Nuestra casa, situada por encima de Miramar, está muy por encima de ambos umbrales discutidos. Para un comprador, esta falta de claridad no es un problema aquí – el camino del Inversionista está abierto en cualquier caso.
El proceso: De la Escritura a la tarjeta DIMEX
¿Cómo funciona concretamente una vez que ha comprado la casa?
Paso 1 – Registrar la propiedad
Después de la cita con el notario (Escritura), la transferencia se registra en el Registro Nacional. Calcule de forma realista entre dos y seis semanas – 10 a 15 días hábiles es el mejor de los casos si el expediente ya está digitalizado. A partir del registro, usted es el propietario registrado – la base para todo lo demás.
Paso 2 – Reunir documentos
Migración suele exigir: pasaporte válido, partida de nacimiento apostillada (generalmente no más de seis meses de antigüedad), certificado de antecedentes penales de cada país en el que haya vivido al menos dos años seguidos en los últimos años, certificados de matrimonio o divorcio apostillados, traducciones juradas al español de todos los documentos, fotos de pasaporte, huellas dactilares en el Ministerio de Seguridad – y, por supuesto, el comprobante de propiedad del inmueble.
El consejo práctico: Ocúpese de las apostillas y los certificados de antecedentes penales mientras aún esté en Europa. Desde Costa Rica, el proceso lleva mucho más tiempo.
Paso 3 – Solicitud y tiempo de espera
El procesamiento dura, según la fuente, de 6 a 18 meses, siendo comunes de 9 a 12. Después, se añaden otros dos o tres meses hasta la tarjeta DIMEX, el documento de residencia propiamente dicho.
Paso 4 – Inscribirse en la Caja
Todo residente aprobado debe inscribirse en la Caja Costarricense de Seguro Social CCSS («Caja»). Es obligatorio, no opcional. La contribución se basa en los ingresos declarados y cubre al cónyuge y a los hijos. Cómo funciona el sistema y cuánto cuesta realmente, lo he descrito en detalle aquí: Seguro médico en Costa Rica.
Los costes del procedimiento son asumibles: las tasas gubernamentales suelen rondar los 200 a 350 USD, un abogado especializado suele cobrar 750 a 1.350 USD como tarifa plana, además de traducciones y apostillas. En comparación con la compra de una propiedad, es un gasto menor.
Cómo continúa después: el largo camino hacia el pasaporte
El estatus de Inversionista es una residencia temporal, válida por dos años y renovable mientras la inversión se mantenga. Después, se abren dos etapas más:
- Después de 3 años de residencia legal ininterrumpida, puede solicitar la residencia permanente. Esta le libera de la vinculación con la inversión y le permite trabajar en Costa Rica.
- Después de 7 años, para alemanes, austriacos y suizos es posible la naturalización – a través del Tribunal Supremo de Elecciones (TSE), con conocimientos de español y una prueba de cultura general. (Para ciudadanos de países iberoamericanos y España, bastan 5 años). Costa Rica permite la doble nacionalidad – no tiene que renunciar a su pasaporte alemán.
Un detalle que sorprende a muchos y es importante para las personas que aún no quieren emigrar por completo: la obligación de presencia es mínima. Para el Inversionista, según fuentes coincidentes, basta con entrar al país una vez al año para mantener el estatus. Sin embargo, quien aspire a la residencia permanente debería evitar ausencias prolongadas – estas pueden generar preguntas en la renovación.
Esto hace que el camino sea interesante también para personas que inicialmente solo quieren un Plan B: una casa, un permiso de residencia, una puerta abierta – sin tener que abandonar Europa mañana.
Lo que el permiso no le da
Para que este artículo sea honesto, también deben incluirse las limitaciones:
La residencia temporal de inversor no le permite un empleo remunerado en Costa Rica. Puede ser propietario al 100 por cien de una empresa, gestionarla, contratar empleados y recibir dividendos – pero no pagarse un salario a sí mismo ni estar empleado por un empleador costarricense. Esto solo cambia con la residencia permanente después de tres años.
El permiso también está vinculado a la inversión. Si vende la propiedad en los primeros tres años sin reinvertir un valor equivalente, la base desaparece.
Y: Un permiso de residencia no es un domicilio fiscal. Si usted es contribuyente y dónde, se rige por reglas completamente diferentes – en Alemania por el domicilio y la residencia habitual, en Costa Rica por el principio territorial. Este es un tema aparte para su asesor fiscal, no para un artículo de blog.
Conclusión: Dos pájaros, una decisión
Quien compra una casa en Costa Rica, compra más que cuatro paredes. Adquiere – si se gestiona correctamente – el camino más directo a un permiso de residencia para toda la familia, con una obligación de presencia mínima y una clara perspectiva de residencia permanente y ciudadanía.
Las tres cosas que debe llevarse de esto:
- Compre a su nombre personal, si la residencia es un objetivo – no a través de una Sociedad.
- Haga que le confirmen por escrito el umbral de inversión actualmente aplicable antes de firmar. Desde el vencimiento de la Ley 9996 el 14 de julio de 2026, la situación no está clara.
- Consiga las apostillas y los certificados de antecedentes penales en Europa antes de venir.
Nuestra casa, situada por encima de Miramar, cumple con creces los requisitos – construida en 2024 con estándares de construcción europeos, en 5.000 m² de terreno propio, con vistas al Golfo de Nicoya. Y como vendo directamente y sin intermediarios, puede configurar la estructura de la compra desde el principio de la manera que mejor se adapte a su residencia, en lugar de asumir una estructura ya hecha.
¿Cómo podría ser esto concretamente?
Eche un vistazo a la casa con 5.000 m² de terreno por encima de Miramar o concierte una visita – in situ o por videollamada de WhatsApp. Si quiere saber cómo funciona la compra en sí, lea el artículo Comprar una casa en Costa Rica – sin intermediarios, paso a paso. Y lo que cuesta vivir aquí mensualmente, está en los costes de vida en Costa Rica.
Este artículo refleja el estado de la investigación al 16 de agosto de 2026 y no sustituye el asesoramiento legal o fiscal. Las leyes de inmigración y los umbrales de inversión pueden cambiar a corto plazo – especialmente después del vencimiento de la Ley 9996 el 14 de julio de 2026. Haga que un abogado autorizado en Costa Rica le confirme el estado aplicable a su caso antes de tomar una decisión de compra.
